Szczeciński rynek mieszkaniowy – boom czy przesilenie?

Deweloperzy budują coraz więcej i szybciej, ceny mimo spodziewanych spadków, wciąż rosną. A chętnych na mieszkania nie brakuje. Czy to jeszcze boom czy już przesilenie?

Stan i prognozy szczecińskiego rynku mieszkaniowego analizowali uczestnicy debaty deweloperskiej poprzedzającej Targi Nieruchomości, Budownictwa i Wyposażenia Wnętrz, które odbędą się za tydzień w Netto Arenie. W debacie wzięli udział czołowi deweloperzy realizujący inwestycje mieszkaniowe w Szczecinie, przedstawiciele obu szczecińskich TBS-ów i Urzędu Miasta oraz zastępca prezydenta miasta Michał Przepiera. Spotkanie poprowadzili Kinga Konieczny i Mariusz Rabenda.

Jednak boom?

W 2017 r., według danych GUS, wydano w województwie zachodniopomorskim pozwolenia na budowę dla 8469 mieszkań. Było to o 1746 więcej niż rok wcześniej. W samym Szczecinie co roku oddawanych jest do użytku ponad 2,5 tysiąca mieszkań, z czego zdecydowana większość to inwestycje deweloperów. Buduje się coraz więcej, a zdaniem ekspertów na rynku wciąż jest niedobór mieszkań. O obniżce ceny metra kwadratowego na razie nie ma co marzyć.

- Od dwóch lat mamy boom, który jeszcze potrwa – potwierdza Magdalena Łuźniak, dyrektor sprzedaży i marketingu Calbud. – Obserwujemy, że dynamicznie rozwija się rynek mieszkań kupowanych inwestycyjnie. Z naszego doświadczenia wynika, że w centrum miasta większość mieszkań sprzedawanych jest za gotówkę. To są małe lokale, głównie 2-pokojowe do 40 m kw. Typowo inwestycyjny produkt, który bardzo dobrze się sprzedaje. Jest sporo inwestorów gotówkowych w Szczecinie. To jest dobra wiadomość.

- Jednak wszystkie dane ekonomiczne wskazują, że lepiej nie będzie – przestrzegał Rafał Poszeluźny, pełnomocnik zarządu spółki „Sowińskiego 72”. - To może wyglądać na paradoks, bo ja też analizując działalność naszej firmy nie odczuwam spadku sprzedaży, ale wskaźniki makroekonomiczne są nieugięte. Poza tym brakuje ludzi na budowach, nie ma firm wykonawczych, to wszystko powoduje, że koszty inwestycji rosną. Pytanie: kiedy kupujący dojdą do ściany? Moim zdaniem należy się spodziewać, że uspokojenie i stabilizacja sprzedaży nadejdzie.

Podobnego zdania był Piotr Tomaszewicz, prezes przedsiębiorstwa Tomaszewicz: - Obserwując rynek mieszkaniowy od lat wiem, że to jest sinusoida. W tej chwili mamy szczyt budowy mieszkań, szczyt pozyskiwania, szczyt kupowania. Ceny metra kwadratowego różnią się zależności od lokalizacji, ale to jest normalne - w lepszych miejscach są mieszkania droższe, gdzie indziej tańsze. Jednak nie będzie już wzrostu, raczej stabilizacja i spadek. Ważne, aby rozróżnić dwie rzeczy, z którymi mamy do czynienia na rynku. Jedna to mieszkania budowane w centrum miasta, głównie na wynajem, a druga to lokale budowane poza centrum, w okolicach spokojnych, gdzie ludzie kupują dla siebie, najczęściej korzystając z kredytu. Wybierają lokale większe, nawet stumetrowe.

- W Polsce wciąż brakuje mieszkań – podkreślał Lesław Siemaszko, prezes firmy Siemaszko. – Powtarzamy to do znudzenia, ale taka jest rzeczywistość. Ten brak wynika z różnych przyczyn, m.in. z tego, że się niedużo budowało kiedyś, ale też metraż się zwiększa, rośnie poziom konsumpcji, potrzeba wygody i luksusu u ludzi jest większa. Zasobność portfela pozwala na to, aby poprawić sobie warunki mieszkaniowe. Nowe budownictwo nijak się ma do starego, przede wszystkim technologicznie, wiele zmian wymusiła na deweloperach Unia Europejska, poprzez np. wymogi cieplne i przeciwpożarowe, są też wymagania miasta, którym musimy sprostać, np. dotyczące zapewnienia miejsc garażowych dla lokali. Dopóki będzie zapotrzebowanie na nowe mieszkania, będzie potrzeba budowania. Nie ma znaczenia czy mieszkanie ma być przeznaczone pod wynajem, czy do zamieszkania. My odpowiadamy na potrzeby rynku, a one wciąż są.

- Trudno się z państwem nie zgodzić – podsumował wypowiedzi deweloperów zastępca prezydenta Szczecina Michał Przepiera. Przypomniał jednak, że spadek cen nieruchomości prognozowano już w ubiegłym roku: - Może być więc tak, że my spodziewamy się zatrzymania cen, ale przecież nie wiemy kiedy to się stanie. To trudne pytanie. Wszyscy czujemy, że jest na rynku pewne „przegrzanie”, ceny rosną, oferta jest zróżnicowana. Jako miasto staramy się nie konkurować z rynkiem komercyjnym, ale wypełniać luki, które powstają, czyli zadbać o tego, kogo nigdy nie będzie stać na kredyt. W tej niszy jest największa rola miasta.

W Szczecinie tę politykę miasta realizują gminne TBS-y.

- Jesteśmy w trakcie naboru wniosków na trzy nasze inwestycje, chętnych jest bardzo dużo – przyznała Grażyna Szotkowska, prezes Szczecińskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. – W najatrakcyjniejszych lokalizacjach, np. przy ul. Kusocińskiego już na etapie tzw. dziury w ziemi były pozawierane umowy z partycypantami. Właściwie nie mamy już wolnych mieszkań, a jeśli się pojawiają, to dlatego, że ktoś nie zgromadził wymaganego wkładu 30-procentowego i nie jest w stanie partycypować w kosztach budowy. Kiedy zwalnia miejsce, od razu jest na nie nowy chętny. Budujemy też mieszkania o czynszu komunalnym, które zasiedla gmina. Oddaliśmy właśnie do użytku 15 mieszkań przy ul. Królowej Jadwigi i 74 przy ul. Koszarowej, kolejne są w budowie.

Będą nowe tereny pod mieszkania w Szczecinie

Odpowiadając na zapotrzebowanie deweloperów i jednocześnie licząc na przychód do budżetu, Miasto Szczecin przygotowuje nowe grunty do sprzedaży z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Informacje na ten temat już są dostępne w Internecie, deweloperzy niecierpliwie czekają na ogłoszenie przetargu.

- Chcemy oferować konkretny produkt, pod konkretny rodzaj inwestycji – mówił Michał Przepiera. - Aby mógł być wystawiony do przetargu, musi być przygotowany pod względem formalno-prawnym, stąd poprzedzająca przetarg faza przygotowania działki. Dziś przede wszystkim popyt jest w dwóch sferach: mieszkaniowej i związanej z logistyką. I te dwa typy gruntów przygotowujemy do sprzedaży. Są one położone w granicach administracyjnych miasta, zarówno w Śródmieściu, jak i w dzielnicach obrzeżnych.

Przebudowy i remonty dróg planowane przez miasto w najbliższym czasie, też mają przełożyć się na większą dostępność gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

- To są naczynia połączone – mówił Przepiera. - Pamiętamy jak wyglądała ulica Potulicka kiedyś, a jak wygląda teraz, po przebudowie. Na pewno dziś jest większa skłonność kupowania w jej rejonie mieszkań niż była przed remontem. Podobny jest skutek przebudowy ulicy Miodowej, usprawniony został ruch, ale też uruchomione zostały niedostępne wcześniej grunty przy tej ulicy, które miasto będzie teraz oferowało do sprzedaży. Akurat te będą raczej pod budownictwo indywidualne.

Uczestnicy debaty poznali też plany gminy dotyczące możliwych wspólnych inwestycji miasta i prywatnych partnerów w ramach powołanego w strukturach Urzędu Miasta nowego biura ds. partnerstwa publiczno-prywatnego: - Dofinansowanie ze środków unijnych powoli się kończy, dlatego jako gmina szukamy nowych rozwiązań na przyszłość.

Małgorzata Bil-Modranka, kierownik nowego biura UM: - Widzimy potrzebę realizacji inwestycji w ramach umowy z partnerem prywatnym, który weźmie na siebie nie tylko zaprojektowanie, ale też zarządzanie infrastrukturą. Warunkiem umowy między sektorem publicznym a partnerem prywatnym jest realizacja celu publicznego – mówimy więc o projektowaniu i budowie szkół, przedszkoli, żłobków, a także m.in. parkingowców. Bo jeżeli chcemy minimalizować liczbę samochodów w centrum miasta i rozwijać transport publiczny, musimy myśleć o budowie parkingowców. Dlatego zapraszamy przedsiębiorców do współpracy.

Więcej parkingów czy mniej samochodów

Najwięcej emocji wśród uczestników debaty wzbudziła kwestia miejsc parkingowych w mieście. To powracający problem. Okolice osiedla Małe Błonia są swoistym punktem zapalnym pod w tym względem. Zdaniem części mieszkańców – parkingów jest zbyt mało, według innych – za dużo jest samochodów w mieście i zbyt rzadko korzystamy z komunikacji miejskiej. Szczecin jest czołowym miastem w Polsce pod względem liczby aut przypadającej na „głowę” mieszkańca. I wciąż pojawiają się nowe samochody. Tylko w ubiegłym roku zarejestrowano 27 tys. dodatkowych aut.

- Przykład Poznania, który zadziałał radykalnie wart jest rozważenia – zwracał uwagę Tomasz Druciarek, członek zarządu Vast Bouw. – Poznań zredukował wymóg budowania miejsc parkingowych do 0,5 na mieszkanie [w Szczecinie obowiązuje obecnie wymóg jednego miejsca parkingowego dla każdego nowego mieszkania, czyli dwa razy więcej niż w Poznaniu – red.]. Chodzi o to, by likwidować natłok samochodów. Oslo zlikwidowało w tamtym roku ostatnie 900 miejsc w centrum. W zamian jest transport publiczny.

Michał Przepiera: - Zgadzam się z kierunkiem, o jakim mówi prezes Druciarek. Pytanie brzmi: kiedy do tego dojdziemy. W przypadku placu Orła Białego i jego planowanej przebudowy, dyskusja rozbiła się właśnie o ten samochodowy problem. Podział zdań jest pół na pół. Część ludzi domaga się mniejszej liczby samochodów, inni podkreślają, że pracują w tamtym rejonie, mieszkają, muszą dojechać. Jednym słowem: wara od mojego miejsca parkingowego. Natomiast przyznaję, że naszym mankamentem jako miasta jest to, że jeszcze nie udało nam się zbudować parkingowca. Jestem przekonany, że dziś klient przychodząc do dewelopera częściej niż kiedyś pyta o to, czy wraz z mieszkaniem jest miejsce parkingowe i oferta z miejscem jest bardziej korzystna od tej bez.

- Nasze społeczeństwo jeszcze nie dorosło do świadomości, jak ważne jest nasze zdrowie. Skąd pochodzi smog i na co ma wpływ? – mówił Lesław Siemaszko. - Dlatego Zachód stymuluje zachowania społeczne i przerzuca to zagrożenie z miast – usuwając z nich samochody – poza aglomeracje, gdzie są elektrownie produkujące prąd do aut elektrycznych. Jeśli nasze społeczeństwo i prawodawstwo do tego dorośnie, to problem z parkingowcami i miejscami parkingowymi się sam rozwiąże.

- To oczywiście racja, ale jeśli na Małe Błona mamy ulicę po dwa pasy ruchu w dwie strony i tylko jeden autobusik, który tam jedzie, to nie zachęca do rezygnacji z samochodu – ripostował Rafał Poszeluźny.

Przepiera: - Wszystko rozbija się o koszty. Na wspomnianej drodze pomiędzy jezdniami jest miejsce na tramwaj i pewnie on tam powstanie. Być może nie od razu, nie za naszej kadencji w urzędzie, ale to się stanie. Chcemy przedłużyć tramwaj do Mierzyna. To zaledwie kilometr torów, a oferty, które wpłynęły na ogłoszony przetarg opiewają na ponad 100 mln zł. Tymczasem zakładaliśmy tam budżet o ok. 30 mln zł niższy. Takie to są koszty. My jako miasto, z roku na rok dopłacamy coraz więcej do komunikacji publicznej. Może to jest spowodowane tym, że uczniowie jeżdżą w Szczecinie za darmo? Chociaż to akurat może mieć pozytywne efekty w przyszłości, bo dzięki temu nie przyzwyczajamy ich do samochodów, wychowujemy świadomych mieszkańców, którzy w przyszłości chętniej wybiorą transport publiczny.

Kupować czy nie kupować?

Uczestnicy debaty byli zgodni, że zakup nieruchomości to wciąż pewna inwestycja.

Piotr Tomaszewicz: - To najlepsza lokata kapitału.

Tomasz Druciarek: - Na nieruchomości nie da się stracić. W skali kilkunastu lat na takiej inwestycji wychodzi się do przodu.

Rafał Poszeluźny: - Należy się jednak kierować rozsądkiem. Kupować – tak, ale w dobrych lokalizacjach.

- Pamiętajmy, że lokalizacje na obrzeżach, ale jednak ciągle w Szczecinie, są w tej chwili o 30 proc. tańsze, a ich wartość z czasem będzie rosła – podkreślał Piotr Tomaszewicz.

- Przykładem są grunty nad rzeką – dodał Lesław Siemaszko. - Od czasu, gdy kupiliśmy tereny przy ul. Heyki ceny gruntów w tym rejonie wzrosły o sto procent. To pokazuje trend. I potencjał Szczecina.

Redakcja i zdjęcia: Mariusz Rabenda

 

W Debacie Deweloperskiej uczestniczyli:

Michał Przepiera – zastępca prezydenta Szczecina;

Małgorzata Bil-Modranka – kierownik biura partnerstwa publiczno-prywatnego miasta Szczecin;

Paweł Sikorski – prezes TBS Prawobrzeże

Grażyna Szotkowska – prezes Szczecińskiego TBS

Lesław Siemaszko – prezes firmy Siemaszko

Rafał Poszeluźny – pełnomocnik zarządu firmy Sowińskiego 72

Tomasz Druciarek – członek zarządu VastBouw

Magdalena Łuźniak – dyrektor sprzedaży i marketingu spółki Calbud

Piotr Tomaszewicz – prezes firmy Tomaszewicz

Rafał Grabowski - Expo Arena

Kinga Konieczny - Konieczny PR

Mariusz Rabenda - Mapra – F.U.